Grondbeleid

Op 14 december 2023 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid vastgesteld.

Met situationeel grondbeleid maakt Utrechtse Heuvelrug per ruimtelijk initiatief de zorgvuldige afweging welke rol in het grondbeleid het meest geschikt is voor de gemeente. Die afweging is in feite een keuze voor een route. Deze keuze hangt onder meer af van de bestuurlijke ambities, de ontwikkelingen die de gemeente voor ogen heeft, de markt, de marktomstandigheden en de grondpositie.

De bestuurlijke houding is gericht op vernieuwing met aandacht voor bestaande kwaliteiten en een balans vinden in de verschillende opgaven die op de gemeente afkomen. Daarom kiest de gemeente binnen het situationeel grondbeleid als voorkeursroute het (actief) faciliterend grondbeleid. Het ruimtelijk initiatief laat de gemeente over aan de markt en de gemeente toetst het marktinitiatief aan haar publiekrechtelijke kaders. Als met het marktinitiatief de ambities van de gemeente worden verwezenlijkt en dit prioriteit en urgentie heeft voor de gemeente, dan kan zij kiezen voor een actief faciliterende rol. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het Stationsgebied, de realisatie van flexwoningen en de Marinierskazerne. De gemeente kan tenslotte ook kiezen voor actief grondbeleid als regie en sturing via de eigendom van grond nodig is om de doelstellingen en ambities te halen als de markt dit niet of onvoldoende oppakt. Bij deze vorm heeft de gemeente een (eventueel nog te verwerven) grondpositie om zelf risicodragend te gaan ontwikkelen. Zij gedraagt zich dan als marktpartij. Bij deze variant is de gemeente in staat om maximaal sturing te geven om haar doelstellingen te behalen. De kosten van de gemeentelijke inzet worden opgenomen in de grondexploitatie van de locatie (de grondexploitaties in het MPG).

De grondexploitaties in het MPG worden herzien op de stand per 1 januari van ieder jaar. De jaarrekeningcijfers worden dan verwerkt en de grondexploitatiebegroting wordt aangepast.
De gemeenteraad stelt het MPG vast als onderdeel van de Jaarrekening. Indien hier reden toe is kan tijdens de bestuursrapportages een substantiële wijziging op de lopende meerjarenbegroting worden aangegeven.

Op basis van het BBV worden de gemeentelijke grondexploitaties, dat zijn de gronden in eigendom van de gemeente, in exploitatie genomen. De gemeente stelt een bestemmingsplan op en verkoopt de opstal of grond en laat de gebiedsontwikkeling grotendeels bij de kopende (ontwikkelende) partij.

Bouwgronden In Exploitatie (Grondexploitaties):

De waardering van de in exploitatie genomen gronden is gebaseerd op de inzichten van januari 2024 en de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten, parameters en risico’s. Uiteraard betreft dit een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die jaarlijks, wordt herzien en waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen. De kostenindex is 1% lager gesteld en de grondprijsindex 2% (van -1% naar +1%). Met name bij Gebiedsontwikkeling Maarn kan gezien de lange looptijd de rente een risico gaan spelen. Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt voor de waardering van de in exploitatie genomen gronden.
Het college hanteert de volgende algemene uitgangspunten ten aanzien van haar schattingen:
• rentepercentage bedraagt 1,56%;
• kostenindexatie bedraagt 5%;
• opbrengstenindexatie bedraagt 1,5%;.

Ten aanzien van de geraamde nog te realiseren kosten en opbrengsten heeft het college de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• de gemeente maakt de gronden in principe niet bouw- en woonrijp;
• de gemeente stelt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit op en verkoopt de grond, in de meeste gevallen met een 'Woonactiviteit’;
• indien noodzakelijk voert de gemeente maatregelen en werken uit o.b.v. Wet Natuurbeheer en o.b.v. milieutechnische bodemonderzoeken;
• indien de gemeente (civiele) werken uitvoert laat ze hiervoor een kostenraming opstellen door een adviesbureau of een aannemer;
• de grondexploitatie Gebiedsontwikkeling Maarn is in november 2023 een nieuw plan en een nieuwe grondexploitatie vastgesteld.

Ten aanzien van de geraamde nog te realiseren opbrengsten heeft het college het volgende uitgangspunt gehanteerd:

• de gronden worden zoveel als mogelijk verkocht in de huidige staat;
• voor de grondopbrengsten maakt de gemeente gebruik van de residuele waarde methode op basis van getaxeerde verkoopprijzen;
• de begrote grondopbrengsten en de geplande afzet is mede gebaseerd op taxaties. De afzet van de grond voor marktsectorwoningen trekt iets aan. Echter de procedure bij de Raad van State voor de Sportlaan ligt al enige tijd op behandeling te wachten bij de RvS. De ontwikkeling van sociale woningbouw wordt momenteel als zeer lastig beoordeeld door de woningcorporaties waardoor met name het plan van Bennekomweg vertraging op loopt.

In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties op de stand per 1 januari 2024 zijn de risico’s voor de grondexploitatie financieel gekwantificeerd. Deze risico’s maken onderdeel uit van de Paragraaf
Weerstandsvermogen en Risicobeheersing van de begroting 2025.